【主持人】尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好。今天由我来主持这次论坛，我是来自北京人民广播电台的主持人。今天在来的路上可能很多朋友通过广播都听到了，今天我们迎来了第一股寒流，这标志着降温的开始。而就在年末岁初的时候，中国的房地产市场也迎来了寒冬。回首2007年，应该说这是非常不平凡的一年，在这一年里政策频出，在这一年里房价疯长，而就在年终岁尾的时候，拐点论也是纷争四起，所以今天我们相聚在瑞宾楼来共同参加一次论坛，由全国工商联房地产商会，中国社会科学院城市发展与环境研究中心，中国社会经济调查所和新华社经济参考报共同举办的2007?中国房地产业权威高层论坛北京论坛。

  【主持人】今天在这个盘点的日子里，我们要努力的寻求解读国家政策，揭示企业机会，化解行业风险的重要方法。今天我们在寒冬中迎来了这样一次温暖的聚会，宏观调控对于房地产市场带来怎样的影响，地产商在新形势下怎样寻求发展之道，今天我们共同来共同寻找答案。

  【主持人】首先请允许我介绍出席本次论坛的领导和嘉宾。全国工商联房地产商会会长聂梅生；新华社经济参考报社副总编辑李仁虎；建设部政策研究中心主任陈淮；国土资源部执法监察局副局长郭宝平；中国社会科学院城市发展与环境严重中心主任牛凤瑞。我们接下来欢迎下一位嘉宾，来自中国人民银行的研究员邹平座；北京建工地产党委书记仉怀；中国城市规划协会副秘书长，五合国际建筑设计集团公司副总经理赵云伟；经济参考报副总经理。在这里出席本次论坛的还有来自全国各地的企业家代表以及主流媒体的记者，并且我们今天的论坛将通过新华网、搜房网现场直播，在这里请允许我代表主办方对各位的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎，欢迎各位！

  【主持人】首先我们有请主办单位领导致辞，有请全国工商联房地产商会会长聂梅生，有请！

  【聂梅生】各位领导，各位嘉宾下午好。我特别高兴能参加一年一次的北京论坛，因为北京论坛连续办了几年以后，确实会成为中国房地产业界的一个高层论坛，最近的论坛非常多，几乎每天都有类似的会议，通过前一阵密集的会议和论坛之后，我倒有一个感觉，觉得业界的观众不尽一致，专家们的观众也大相径庭，不是太一致。我非常希望可以通过今天这样一个权威高层论坛讨论一些问题，为什么我寄希望于今天的论坛呢？我觉得这几个主办单位今天都到场了，而且都讨论了大家关心的问题，一个是金融，明年整个国家金融形势和房地产和金融方面的政策，还有一些今年的分析。今天到场的嘉宾有人民银行的研究员，土地和建设主管部门的领导，所以我觉得在2007年就剩下两天的时候，我们也可以有这么一个机会和大家一起来讨论业界最关心的问题，我想应该是非常好的论坛，后面的两个对话我也觉得非常有意义，一个是讲市场，一个是说市场怎么办，希望北京论坛今天能获得一个很好的效果，同时给大家拜一个早年。在新形势下，希望我们的房地产市场能够健康发展，谢谢大家。

  【主持人】谢谢聂会长，接下来我们继续有请主办单位领导致辞，有请新华社经济参考报社副总编辑李仁虎，有请！

  【李仁虎】各位嘉宾，女士们先生们，地产界和新闻界的朋友们，大家下午好。由全国工商联房地产商会，中国社科院城市发展与环境研究中心，中国社会经济调查所和新华社经济参考报社共同举办的2007?中国房地产业权威高层论坛北京论坛今天在这里隆重召开，我代表主办方经济参考报社对这次活动给予全力支持的政府部门、专家和学者，房地产企业及企业家，以及新闻界的朋友们表示衷心的感谢，对大家出席本次论坛表示热烈的欢迎！

  【李仁虎】对于房地产而言，就像过去的2007年，许多人称之为中国楼市的政策年，从住房保障，限制外资炒房，提高房贷门槛，到收紧土地闸门等方面，国家立即出台了一系列的政策，与以往相比，今年国家调控思路更加清晰，政策取向更加鲜明，措施正在慢慢地细化，责任变得更明确。纵观2007年，住房保证政策被提升到中央层面予以格外的重视，这是住房商品化以来从未有过的，这是今年宏观调控的一大转变。今年三月全国“两会”期间，总统在政治报告当中明白准确地提出，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。8月，国务院关于解决低收入困难家庭的住房制度发布，经济适用住房管理办法的政策也出台了。一个住房保障体系的路线图已经成型，这标志着国家在房地产方面的调控已经细化到按照住房的属性及明确区分保障性住房和商品住房。换句话说这明确了保障向市场的双轨制模式。

  【李仁虎】党的报告把改善民生放在了突出位置，学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，病有所医被写进报告中，健全住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难也被进一步明确，党将住房保证制度定性为政府公共服务的一项重要责任的时候，这个政策正在悄然到来。2007年已经显示出了调控手段的多样性，更多的利用市场的手段进行调控慢慢的变成了每个方面的共识。2007年每年次贷危机向中国的住房市场敲响了警钟，这引起了政府部门的格外的重视，防止催生房地产泡沫被提上重要的议事日程，国家围绕个人消费住房贷款市场出台了一系列政策，第二套住房房贷首付提至40%，连续六次加息放贷条件从严等政策，使得房贷的门槛明显提高。

  【李仁虎】十年来中央首次提出货币政策从紧的基调，这对遏制国内房地产市场的过渡投资和炒作产生了重大的影响，对资金面也是一个严峻的考验，同时进一步紧缩国土资源部发布的招标、拍卖、挂牌出让使用权规定，在政策组织的作用下，房地产市场慢慢的出现了盘紧的现象。

  【李仁虎】2007年房地产市场仍以较快的速度和较好的状况发展，但仍有一些问题可以让我们重视。第一部分城市，特别是北京、杭州等一些城市房价仍然偏高，切上涨较快，国家发改委和国家统计局12月20日发布的最新调查显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，创下近两年房价增幅的新高，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，其中北京已连续10个多月同比涨幅超过8%；第二市场供应结构不够合理，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未完全建立，供给和需求是当前楼市主要矛盾尚在破解；第三房地产市场秩序有待进一步规范，以中介行业为例，从最近发生的一系列情况，中介行业的信誉度一直是各界广泛关注的焦点，管理部门已经通过制度建设和严格管理来减少此类事件的发生；第四住房保障制度及其配套措施还要进一步的落实和完善。

  【李仁虎】朋友们，展望2008年以及未来，楼市将会发生怎样的变化？价格会出现怎样的走势？房地产界的企业家们在新形势下如何采取应对政策等等这样一些问题都是大众十分关心的热点话题，一会儿在座的政府官员、专家学者和我们房地产界的企业家们将以精彩的演讲给我们以启发。最后预祝大会论坛圆满成功，给大家拜年，祝大家新年快乐、万事如意、身体健康、全家幸福，谢谢！

  【主持人】谢谢李总，谢谢我们主办方的领导，刚才李总对我们2007年房地产市场做了一个简单的梳理，我想在座的都是房产业内的人士，在这样一个特别的时刻，心里面会有很多的感触。从今年年初的时候，国务院的会议就确实了这样一个主调，要确保低收入家庭的住房，而今年房地产市场最大的亮点也被认为是住房保障制度的公布和稳步的推进。下面我们有请中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞和大家谈谈住房保障方面的问题，有请！

  【牛凤瑞】各位女士，各位先生，各位嘉宾，祝贺咱们一年一度的北京论坛的胜利召开，也很高兴跟大家共同来讨论我们今年中央隆重推出的住房保障建设问题。我们的政治报告提出，要加快以改善民生为重点的制度，另外要完善廉租房制度建设，加快解决城市低收入家庭住房困难。

  【牛凤瑞】今年从中央到地方，我们的住房保障政策应该说是高调推出，同时也引来了一片喝采，作为学者我们为此感到高兴。作为我个人来讲，我认为国家这么高调推进住房保障的制度建设，它是基于这么一种时代的背景，就是我们上个世纪末开始的住房制度改革以后，我们在某一些程度上忽视了对住房保障制度的建设，现在我们有一个纠偏、补偿和调整的动力在这里面，在我们一片叫好的过程中，在我们低收入群体充满期待的背景下，我想我们该冷静的进一步深层次的思考，怎样才能够更好的落实中央有关我们住房保障制度的建设。也就是说我们的住房保障制度建设如何是一种最低社会成本的，更加有助于社会科学和协调发展，下面我谈一谈我个人的一些看法。

  【牛凤瑞】我们现在讲住房保障，指的是低收入的家庭。据我们的调查，中国目前城镇的低收入家庭，住房有困难的现在有一千万户，现在有些地方提出的廉租房的建设标准是50平米，这是一个简单的数字。也就是说，未来我们至少需要建设廉租房五亿平米，如果每平米的建筑成本或者我们的支出按一千块钱算就是五千亿，如果我们想达到这个应保尽保的水平的话，这只是一个静止的数字。以往我们的廉租房建设累计投资，2007年实际安排资金是79亿，这个07年的数字已超越之前理念的累计之和，如果我们大家都希望20年我们达到应保尽保的目标的话，按照静态的来说，每年至少需要250亿。这样我们就考虑该怎么样看待这个问题，下面我进一步分析。

  【牛凤瑞】我们的住房保障制度建设，这是我们社会主义市场经济体制下的一个重要的组成部分。住房保障体制是整个社会保障制度的一个组成部分，请注意，这是在社会保障的层次上。那么社会保障制度建设又是社会建设的一个组成部分，这次报告讲，我们要加强社会建设，社会建设里面，社会保障只是一个组成部分。报告提出四大建设，社会建设只是其中之一，我坚持科学发展，科学发展的根本方法是什么？是统筹兼顾。这里面我们要在不同的层次上进行统筹兼顾，也就是说我们的住房保障建设要在上述三个不同层次上进行统筹兼顾，这样我们才能够把我们的政策建立在一个更加科学、合理和理性的基础上。

  【牛凤瑞】再进一步说，廉租房建设，住房保障建设里面的廉租房建设和经济适用房建设以及目前我们有些地方提出的两限房建设这四者都是作为住房保障体系推进的，这里面在三者之间又有一个统筹兼顾问题，那么就是说，我们进行的住房保障建设至少应该在四个不同层次上进行统筹兼顾，接下来的话，既然进行住房保障建设，这里面就涉及一个基本的买单问题，谁来买？必须是财政买单，既然是财政买单，就应该有一个财政的支撑能力问题。在我们国家，我们是一个发展中的大国，各个城市、各个地区发展是极度不平衡。我到西部地区的中小城市发现，有些城市在这次调查当中让我大吃一惊，它们还没有进行住房保障体制改革，为什么？是由于地方的条款。在这种各地发展极不平衡的情况下，我们的住房保障又基本上是属于一种地方政府负责的，我们现在提出叫责任制，叫问责制的这么一种制度取向，这里面我们在思考问题的时候，是不是有一个在推进的过程，地区里面是不是存在某些差异，在具体形式上也应该存在很大的差异。这里面我就不再展开，我只是讲，我们的任何政策，在政策制定的时候我们有一个政策目标，我们希望解决什么问题，我们希望解决的问题是我们的政策目标，但是我们任何政策的执行都需要一定的支撑条件，我在这里强调支撑条件，没有支撑条件的政策恐怕效果会要打折扣。

  【牛凤瑞】第二点，我们的政策在执行的过程当中有一个政策执行成本，特别是我们政策执行的机会成本，政策的效果和支出的成本之间决定了我们政策的取舍，前面是政策的成败，后面是政策的取舍。我想我这样提出问题是引出我最后的结论，中国的住房制度保障这种体制的建设，是一个长期的过程，是一个由较低水平到较高水平的一个渐进发展的过程，是一个首先由部分地区率先完成，然后推广到全国各地的一个梯度进展的过程，这里面我们对它的期望应该从我们中国的国情出发，从我们的发展阶段出发，从各个城市的现实条件出发，我们这样考虑问题能够有利于解决目前在住房保障体制建设的过程中所面临的一些矛盾和问题。

  【主持人】非常感谢牛主任跟我们一起来关注住房保障，刚才牛主任的发言当中也特别提出这样的一个问题，政策制定出来了，落实更加需要更多的努力。前不久我看到廉租房推出之后，老百姓拿着大钥匙，流着泪，喜极而泣，我们看到我们需要做更多的工作和努力。2007年在土地市场应该说也是发生了特别多的事情，这一年开发商疯狂的抢地，这一年国土资源部也发起了土地监察的风暴，这一年第一步土地储备办法也出台了，这一年关于90平米70%这样一个政策用地制度也出台。我相信这几年的土地市场真的是让我们有太多的感触，我们接下来有请下一位演讲嘉宾，来自国土资源部执法监察局副局长郭宝平为大家做主题演讲，有请！

  【郭宝平】各位下午好，祝贺这次论坛召开，希望这次论坛能在抑制房价，保持地价方面起到作用。

  【郭宝平】我给大家汇报的题目叫《提升民生用地保障制度是当前土地调控的一个着力点》。为什么我要讲这样一个题目呢？因为大家都知道现在的形势，从各级政府到一般的老百姓都有一个结论，有一个看法，就是说我们现在的土地是严而又严了，确实很严，控制的很紧，而且大家平常说的很多的词就是土地闸门，严控土地闸门，给人的一个印象就是好像土地供应是非常紧张的，我认为这个也没有错，但是也不全对，所以我就从这个角度给大家介绍一点情况。

  【郭宝平】土地作为宏观调控的闸门，它在调控固定资产投资，促进经济结构调整和经济发展方式转变乃至区域协调发展方面具有特殊重要的意义在我们的祖国。严把土地闸门，控制建设用地规模是这个时期以来土地管理的主旋律，是土地管理在宏观调控当中的重要组成部分。但是这并不等于对所有的建设用地都是从严从紧控制的，在从严从紧安排用地计划的同时，提升民生用地的保障程度一直是土地调控的一个着力点，这是我的总概括。

  【郭宝平】第一个情况，继续送严从紧控制建设用地规模，这个大趋势我认为短期内不会改变，从严从紧控制建设用地总规模，特别是新增建设用地，在这其中尤其是耕地转为建设用地的规模、速度、数量都要受到严格控制。2007年我们第一次把建设用地总量纳入了计划管理，这个计划大家有的知道，全国580万亩，这是新增建设用地，未被用地和建设用地可以转化的是580万亩，我相信不会超过这个数，前两年大体上也是这个数字，这是一个大的概念，就是从严控制建设用地最规模，从严从紧控制耕地，包括未被用地转变为建设用地的速度和数量，这个是不会发生变化的。

  【郭宝平】第二个情况，工业用地比重下降，价格向合理水平回归，大家都知道，2006年我们国务院发布了一个31号文件，这个31号文件就是关于土地调控若干问题的通知，其中很重要的一个内容，出台这个文件主要是为了控制工业用地的低成本过渡扩张，所以工业用地的比例是不是下降，价格是不是提升，那说明是我们的调控政策是不是见效。从现在的情况看，因为国务院的31号文件颁布以后措施很具体，很得力，接着几个部委又联合发布了一些实施的文件，比如说国土资源部颁布了最低用地的标准，全国各级统一由国土资源部颁布的，这是指的工业用地。然后又要求工业用地一律通过招拍挂的方式取得，这样过去低价出让工业用地的问题，在一定程度上得到了解决，这是工业用地。

  【郭宝平】第三个情况，普通住宅用地供应大幅增加。民生用地的供应我们认为，在从严从紧的情况下，基本上还是得到了保障。我在这里面说一下前两个月的数字，住宅用地同比增长了50.4%，普通商品用房用地占住宅出让总面积的90%以上，同比增长54%，经济适用房用地的供应量同比增长182.3%，而高档工业用地占的比重很低，不到半个百分点，同比减少64%以上，这是用地结构。我刚才讲的这些数字是今年前两个月的数字，这个数字说明什么呢？就是我们的供地结构发生很大变化，保障民生用地，这个地就这么多，盘子就这么大，那就要从里边考虑这个结构问题，首先大的结构问题压缩一下工业用地，这是一个趋势，特别是东部沿海，在计划指标控制方面，工业用地少给甚至不给。反倒这些要多给民生用地，特别是住房用地。在住房用地当中又有一个结构问题，高档的、普通的、保障性住房等等，还有一个结构问题，这个用地结构绝大多数都是按照国家总的调控政策来供地的。

  【郭宝平】当然还存在一些问题，存在这些问题一个是土地供求矛盾非常尖锐，个别房地产用地有效供应不足，虽然我们统计的数据说是给房地产供地达到多少多少，但是这些用地有的并不是有效供地，比如说前期开发需要有时间，特别是拆迁各方面对效率也有一些影响，有效供给不足；第三个问题囤积闲置的问题在不同程度上存在；第四个别地方违法违规占用土地，还有的弄虚作假，打擦边球搞别墅也是有的。

  【郭宝平】有什么应对措施？下面我给大家介绍一点情况。第一我们的态度还是要继续严格控制供地总量，特别要切实落实禁止类和限制类项目用地的规定，现在国家有规定，哪些项目禁止供地，比如说高尔夫球场的用地，别墅用地禁止供应，根本没有权利供给地。有的是限制类，这个要从严控制，这是第一；第二进一步优化用地供应结构，增加民生用地的供应量。像刚才刘教授讲的70%中小户型，中低价位、经济适用房、廉租房不低于总的房地产供地的70%这样的标准要严格把握；第三要抓紧完善和严格实行节约集约用地的标准，各行各业都要有严格的标准；第四进一步明确限制外商投资房地产的土地政策；第五严格执法，查出违法违规用地，现在大家都听到了，我们连续发布了几次新闻发布会，我们正在做的一个百日行动刚刚结束，土地执法百日行动，规模很大，这次清理的比较彻底。

  【郭宝平】总之，今后的政策上可能从囤积、闲置土地到容积率，到房地产用地的融资，再到农村建设用地，新农村建设当中的小产权房问题，可能都有一些明确具体的规定，请大家关注。

  【主持人】非常感谢郭局长给我们带来的演讲，在2007年还有一个关注的焦点就是金融，这一年央行六次加息，十次上调存款利率，货币从紧的政策在年底我们愈发感受到它的紧迫。在这一年，在金融市场当中发生了太多的事情，我们接下来有请金融方面的专家来为我们做一些梳理，有请中国人民银行研究员邹平座为大家做主题演讲，有请！

  【邹平座】各位领导，各位朋友下午好。我演讲的题目是《完善宏观调控的关键在于采取供给管理措施》，根据中央经济工作会议的精神，中央采取一系列行之有效的宏观调控措施，取得了一定的成效，但是我们感觉到这些措施未来可能会发生一些问题，或者说我们应该关注一些问题。因为大家很明确了从紧的货币政策，但是这种政策是不是能够达到目标？会达到什么样的目标？所以在这篇文章里面我就提出来要改善宏观调控，我们是加强完善宏观调控，但是我的观点认为是改善宏观调控，中国的着力点不是加强。

  【邹平座】改善宏观调控的关键点是总供给的管理，这个在经济学上大家都知道，在总供的宏观管理当中有两个手段，一个是总需求管理，主要是控制消费这一方，控制购买力，总供给管理是从供给方面加以调控，这个在西方，在我们国家都有很重要的历史事实可以让我们借鉴。当时里根提出来的里根经济学大家都知道，包括后来美国的克林顿总统他都是采取了总供给管理的措施，而且克林顿就是把供给时代作用首要的，里根经济学的一些内容就是一个供给管理的措施。包括撒切尔夫人，这些人由于采取了有效的供给措施，使英国和美国在一段时间之内稳定的增长，美国经济实现了二三十年的增长，但是小布什就没有做好，小布什主要强调需求管理，动不动调整一下利率，动不动弄一下准利率，这叫需求管理。

  【邹平座】所以，为什么中国能够取得近三十年中国的经济奇迹？在中国实际上大家也开始考虑把总供给管理和总需求管理结合起来，我们始终强调的调整结构，强调的创新，强调的可持续发展，这都是供给管理措施。应该说我们中国政府进一步完善宏观管理和供给管理措施，所以我们经济取得了很好的发展，我们这些从紧的货币政策的时候，我们也要反复的总结一下历史的经验，到底应该怎么做。

  【邹平座】下面我就这个观点谈三个方面的问题，一个单纯依靠总需求管理可能会使经济陷入困境，物价上涨的原因有三，一个是民生政策提高了农民和低收入阶层人的收入，通过建立社会保障制度对教育、医疗进行改革，有效的刺激了国内需求，老百姓原来不敢花的钱开始花了，第二是国际商品价格上升，加之人民币升值，出现了物价上涨。第三是中国的CPI跟中国物价指数当中，农产品的权重过大，这种设计是不完全合理的。控制物价在一定程度上就变成了控制农产品价格，实际上会影响形成控制农民收入的情况，这个同我们的民生政策也是相悖的，这是一种两难的境界。

  【邹平座】在当前的情况下采取紧缩的政策，包括提高准备利率，主要是为了控制银行的信贷投放，根据一般的规律，银行可能最先压缩的是可以压缩的企业的流动资金贷款，从而使有效供给出现下降，我们知道在需求缺陷很大的时候，因为我们需求都是从基层民生政策带来的开始，这种需求形成是有一定的阶段的，很高的时候如果供给出现突发性的压缩，就会导致物价在短期内迅速上升。宏观调控我们通过压缩信贷，压缩长期贷款，大中型企业银行要保证客户，一般也不压，压的就是那些松散性的流动资金，中小企业他们的资金好压，到期扣回来就是了，但是可能压缩的是有效供给，这样弄不好就会使物价进一步的上升，进一步的促进需求。另外农产品价格高了，这样就会形成一种不良的循环。我的意思就是我们宏观调控弄不好就会走向反的方向，在一定的情况下使资金流到银行之外，使货币政策失效。在这种情况下，就会导致经济出现滋长。

  【邹平座】如果我们从消费需求方面进行压缩，无疑将压缩收入，消费需求就是老百姓的收入，压缩这块收入，影响民生政策这是国家过去看到的。从目前的情况看，国家不断的在增加对价格的管制，我们最近看到，我们对所有的商品，相当一部分的商品，包括建材，包括电、水、煤、油价格都在进行管制，如果在进一步物价上涨的情况下，我们国家可能会更大范围的加强价格管制，发改委那里管的越来越多了，结果会破坏市场规律。我们放开价格，尊重市场规律，走了这么多年，如果弄不好就会出现问题。我今天只是谈问题，我们要担心出现这种问题。实际上解决问题的办法在于完善宏观调控，强化供给管理，增加有效供给，要优化金融资源的配置效率，增加中小企业和农村的生产性投入，使供给曲线向右移动，物价自然会降下来，我们弄不好会下一个相反的棋。

  【邹平座】第二个大问题，仍然要继续依靠房地产市场和资本市场，吸纳更多的购买力，增加资本市场的有效供给，是实现房价和股市稳定的重要措施，这里面谈到了房地产问题，中国在1989年前后曾经爆发过一次通货膨胀，当时89年前后的文章，好多人都认为中国的经济已经病入膏肓，过多的购买力通过购买住房和股权消化掉了，这种措施设计了中国经济近20年的低通胀为高增长，大家想想是不是这么回事。因此房地产对中国的宏观调控是很大的功劳，在历史上。现在到了一个转折的关头，这里的水注的要满了，已经出现泡沫了，这时候这两个东西能不能继续承担这种职能呢？继续的吸纳购买力的职能呢？应该进一步发挥他们的作用，桶小了，把这个桶再放大。但是在具体措施上要有所改进，要加强优化供给的结构，提高市场效率。在住房来讲我认为要增加住房供给，刚才我们国土资源部的领导讲了，就是说土地在房地产上要严重控制。

  【邹平座】所以我觉得我们可以在廉租房的问题上国家增加供给，同时我有一个设想，大家可以讨论，可以让企业单位自己建立自己的职工公寓，他们自己建设自己住，同时还可以作为内部巩固职工稳定性的一种措施，但是这种住房的产权我认为要留在企业，作为企业的一种资产。另外就是全国指望政府供给，刚才牛老师讲的五个亿根本不可能，我们企业可以做，我们劳保就是企业承担一部分，国家承担一部分，房子也可以这样，本来在一定程度上有这种功能。同时对资本市场而言，我觉得也是要扩大它的供给，比如说债券市场，中国的债券市场没有发展，需要扩大债券市场的规模，它的利率提高，老百姓感到债券市场可以赚钱，这样就会吸纳一部分力量，也能够进一步的降低价格。

  【邹平座】近几年来房地产价格的上涨有客观因素也有主要因素，客观因素主要是经济增长，人民币升值，人口众多，城市化和中国的传统文化这五个方面，这些问题都是不好改变的，这就是中国物价为什么一定要涨的原因。主观因素主要是非理性预期引导下的房地产的炒作，银行的信贷供给不规范和规模过大，刺激了需求，这是两个主观性的，或者可以改变的要素，这个我觉得中央正在做。绝不能因为宏观调控导致房地产供给的大幅度下降，因为房地产资金在收紧的同时肯定会影响供给，需求不进行压缩的话，可能就绘出房地产价格大涨。

  【邹平座】从价格视角来看，中国拥有全球最强大的生产力，经济发展的空间很大，房地产的价格水平应当与当国的经济发展水平相适应，国民收入的大幅度提高将来会进一步的拉动房价上升。最近我出版了一本书叫《科学发展观的经济学解释》，由社会科学文献出版社出版，这本书是公务员参考书，这本书解释了架构模型，生产力模型和总供给的模型，通过我对这些中国数据的实战研究，中国的生产力十分强大，应该是全球第一。生产力基本的价格体系主要由劳动力，体力劳动，技术和自然资源三个部分组成，一个国家这三个技术越强大，它发展生产力的基础架构越大，这构成了生产力函数，在任何国家都没有中国这种情况。所以我通过一些研究来看，这是在未来相当长一段时间内，经济会保持高速增长，这不是某一个人的想法而改变的。

  【邹平座】另外我们对中国经济的总量预测来看，中国的经济总量是十分大的，从各种程度来看，我也曾经有这样的假设，大约有50万亿以上。这个观点我一直就是说，如果我们不正视这些生产力，就可能影响生产力的发展，使就业情况出现恶化的现象。因此我们当前进行宏观调控，必须弄清楚中国的经济总量和生产力种类到底是多少。前几天我到浙江省去调研，浙江省的贷款是2.5万亿，但是浙江省的GDP1万亿还不到，在通常的规律下，GDP和贷款的比例是1：1.1到1.3，但是浙江就是2.5：1，这是贷款和GDP的比例，说明浙江人GDP的严峻地位。这个事情不用我说，大家看一看就清楚了，起码是一倍到两倍。另外浙江省金融问题也是非常严重的。如果再加上世界银行给我们供给的购买力平价因素，世界银行一直认为中国是全球第二，中国经济的政策情况可能我们大家所想的都是不一样的，无论是对于房地产还是对于资本市场，无论采取什么样的宏观调控都必须以弄清中国经济的这些情况为前提，但是事实并不是这样，很多问题我们还没有弄清楚，在这种情况下进行调控，很可能会走向相反的一面。在这种情况下，当物价上升时，增加供给的可能性是不大的，我们没有充分就业，我们中国大量的失业人口，大量的劳动力向城市转移。但是中国的劳动力远远没有达到就业状态，当物价上涨时，应当积极增加有效供给，不但是可能的，也是现实的。因此当今宏观调控的一个重要措施应当是优化金融资源配置效率，增加适销产品的生产，降低物价，这可能是一个比较好的选择，谢谢大家。

  【主持人】谢谢邹研究员精彩的演讲，最后有效供给几个字给我们留下了很深的印象，通过英国的有效供给和美国的次贷的这样一个对比我们感觉到，现有的市场中真的是需要政府有更多的智慧，不由得让我想起英国的一位思想家所说的一句话，要培养一个国家的人民勤免得体有序，就给他们提供住房吧。今年有一句话非常流行，跑不过刘翔，可是一定要跑过CPI，但是我们到了年底看一看，没有几个人跑过了CPI，股市当中大多数都是赔钱的，我们跑过CPI的都是去年买了房子的人，而想要安居的这些老百姓们，他们在年底的时候是惆怅的，在明年又是忐忑的。有人说这都怪开发商卖的房子太贵了，真的是这样吗？真的我们把房价上涨的责任都推给开发商吗？我们需要在年终的时候也来听听开发商的声音。我们接下来有请的这位演讲嘉宾是来自北京建工地产的党委书记仉树怀，有请！

  【仉树怀】各位领导，各位嘉宾，下午好。我刚才听了五位政府官员和领导的讲话，更坚定了开发企业的信心。

  【仉树怀】从我个人的体会确实是，国家从金融、土地，包括一些销售方面，对房地产垄断行业进行了一个全方位的调整。同时刚才几位嘉宾的焦点都说到了一个问题，就是说房地产供应结构的改变。在报告当中把建立廉租房制度正式提出来，这个制度的提出也就是说我们国家在房地产整个板块当中占了一个非常重要的地位，体现了对民生的关注和对民意的尊重。健全廉租住房制度成为解决城市低收入家庭住房困难的首选，住房保证的对象从原来的中低收入住房困难家庭侧重为低收入住房困难家庭。过去住房保证制度一直在经济适用房，直到现在各地出台的住房保证政策也仍然把经济适用房排在最前面。无论是支持力度还是建设规模，经济适用房都远远高于廉租房，双限房等其他政策保证性注册，这些政策在两个月前出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》中初见端倪，在这个意见当中，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房退居第二位，住房保证对象也开始向低收入困难家庭倾斜。这一政策转变在报告当中得到了最权威的确认，从而确定了廉租房在住房保障当中的地位，保障方式和保障对象是保障方式的两大核心内容，这两个方面的调整，意味着我国的住房保障制度是一次理性务实的调整。对住房保障制度的调整对房地产企业的影响是十分深远的，对房地产企业战略的调整更是具有十分重要的意义。

  【仉树怀】随着国家住房保障体系逐步的完善，两限房，经济适用房、廉租房将涵盖中低收入群体，商品房主要供应，也就是高收入群体。分流了房地产市场的情况，也就是说在住房结构当中进行了大部分分流，这将是房地产市场今后几年发展的一个趋势，我们作为房地产企业，我们作为房地产企业，我们将找准企业自身的定位，在宏观形势的引导下，积极承担自己的社会责任。

  【仉树怀】我是北京建工集团下属的北京建工地产党委书记兼副总经理，北京建工集团作为一家55年的老牌的国有企业，城建了北京绝大多数的标志性建筑，为首都的城市化、现代化建设做出了许多突出的贡献。北京建工地产是建工集团唯一一家具有项目策划、投资管理、征地拆迁、市场营销、开发等综合的房地产企业，我们这几年结合集团的优势和综合实力，积极寻找自身定位，肩负经济效益和社会效益两重责任，在追求经济效益的同时，更是把社会效益放在了首位，企业也走出了一条有建工地产特色的发展之路，逐步成长为一个充满了时代精神的智慧的企业，做到了和谐发展独特的企业问题，有效的推动了自己企业的发展。

  【仉树怀】今年我们参加了保障性住房建设中北京宋家庄经济住房项目的招投标，北京建工地产以综合评分第一名的成绩获得了这个项目的招标，这也是北京保障性住房新政出台之后北京市的首个项目。随着房地产企业的不断发展，随着房地产市场供应结构的改变，随着国家宏观政策的调整，今后我们这个企业将继续关注两限房，经济性住房和廉租房建设的招投标工作，这也是我们企业的未来发展方向。

  【仉树怀】今年的国家宏观调控政策，将在明年的房地产市场上得到充分的体现，国家宏观调控政策将在今后几年，或者较长时间里面成为一个常态，我们面临的将是机遇和挑战并存的状况。要成为一个有生命力的房地产开发企业，不仅要考虑每一个在手里面的项目的开发和运作问题，还要考虑如何建立一个优秀的管理团队和体系，还要以一个企业公民的角色承担社会责任，树立企业的形象，不断的寻找新的发展契机，赢得持久的竞争优势。北京建工地产将向环保地产发展，因为环保与地产不仅仅是相互依存，共同发展的行业，更是一个生存与责任，现实与未来并重的行业。地产行业与环保产业历来有着十分密切的联系，特别是对城市环境的影响，它关乎一个城市的资源问题，这就使得地产企业必须面临着生态文明的大潮，环保对未来的地产市场将产生巨大的影响。

  【仉树怀】地产企业可以以此为契机，找到合适的切入点，在今天的生存和未来的发展中求得一个平衡，使企业长期受益。因此我们要继续深入的研究在和谐社会的大潮中，建工地产要实现和持续的发展，是如何利用环境保护，在环境产业中找到一个切入点，探索一个新的出路。如何将政府解决的环境问题与企业结合起来，为城市的环境建设，为企业的可持续发展做出切实的努力。如何真正承担起社会责任，在某一发展区域里形成独特的文化特征，成长为一个以环保地产为特色的企业，这就是我们的责任。

  【仉树怀】总之，国家的宏观经济调控政策在08年将对房地产市场产生一个重大的影响，对我们既是机遇又是一个挑战，我们房地产企业既要承担企业的责任，又必须学会在调控中生存，在调控中寻找机会，以使企业获得可持续的发展。但是我相信，在国家宏观政策与宏观经济的调控下，经过我们共同的努力，中国房地产市场将得到健康、持续、稳定的发展。谢谢大家。

  【主持人】谢谢仉书记，我们也期待着您的保障性住房早点建成，使更多的朋友能够得到保障。我们接下来有请华远集团的总裁任志强做主题演讲，有请！

  【任志强】谢谢各位，很多人关心明年的金融形势，十年以前改革的时候我们说万元户，也就是说说一部分人可以先富起来的时候，万元户就成了中国一个家庭的光荣，那是三十年以前。二十年前我们可以看到十万元户可能成为家庭拥有财富的标志，到今天我们再看看，可能一百万不成为一个梦想了，因为我们中国大多数人可能加上房子以后已经拥有了百万元的资产。再看看我们房子的价格，一百万以下的房子似乎成了我们的低价房，不超过一百万的房子，好像就变成了随便什么人都可以买得起的房子，我们的限价房也是一百万或者一百多万。我们过去看的电影叫《百万富翁》，现在已经变成了社会的常态。年收入在6万到20万这认为是中产阶级的收入。从总体来看，不管今年和去年的股市是否给大家带来了财富，但是总体而言，我们的财富是在增加的，一个家庭要买一百万的房子已经不是梦想和困难了，多数人是买不起的。

  【任志强】土地大概可能分四部分，廉租房部分、经济适用房部分、限价房部分、商品房部分。就像北京论坛四个字，廉租房可能是最少的，剩下两个基本上差不多，所以政府要求有70%用于社会保障用地，就是包括了限价房和廉租房，我们商品房就剩了30%。商品房的总的用地量已经减少了，很多公司就不可能有更多的资格去取得土地，因为土地的竞争更加激烈了，如果70%的用量都用于限价房以下，虽然表面上看我们的平均房价可能会下跌，因为大量的经济适用住房和限价房会拉低各地的房价，但是商品房可能会更高。如果北京论坛这四个字的面积没有增加，是不是能改变供求关系呢？这是一个最简单的办法，有的人说可以分流大量的商品房，他们担心因为限价房出台或经济适用住房出台，或廉租房出台会分流商品房的购买能力，可是你别忘了，总量本来是100%，现在只剩30%了，也就是说原来的购买人群中仍然有30%的人挤不进限价房和廉租房，更挤不进经济适用住房的行列，他不得不在“北”字上下功夫。我们总的套数是不是能增加？从大面积到小面积可能略有增加，我们如果能缩小到90平米，大概能长10%的户数，增加10%大概也就是400多万套，明年城市新增的家庭大概900万户，所以我们满足不了新增家庭的需求，不管小房子变成了廉租房或者经济适用房或者是限价房，总量关系没变。如果总供求的关系不变的话，表示市场的供求关系仍然不会得到改善。

  【任志强】我们是不是应该改善它们？这其实是大家很清楚的道理，就像卖猪肉的时候，当供不应求的时候猪肉价格就会上涨，供多于求的时候价格就会下跌，当到养猪赔钱的时候，一定不会赔钱养猪了，让猪肉的价格就反弹，超过了政府有能够摁下去的地步，所以下一次我们看到的也仍然是如此。虽然有人在公开媒体上说我们房地产进入的拐点，有个别城市出现了下跌，交易量下跌和价格下跌，但是从统计局公布的指数看，一直到10月已经公布的指数都是涨的，不管在销售量还是价格上都是涨的，而增长的幅度都是在增加的。说明虽然个别城市有了供多于求的一些现象，或者是改变了供求关系的平衡，有些是因为银行不发放贷款，比如说深圳，当9月份以后，银行基本上已经没有贷款余额了，所以买的新房子一律不贷款，自然就买不了房子，并没有说明大家不想买房子，或者需求不变，11月份的时候，现在的二手房交易价格只下跌了2%，但是交易额增加了20%，这充分说明交易需求量是在增加的，而不是没有，无非是我们有没有配套的手段让大家买得起房，如果完全取消的话，中国就没有房地产市场了。

  【任志强】就全国而言，我们在持续增长的价格中，其中包括了土地价格的持续增长，虽然有些地区比如说广州、杭州出现了拍卖土地或者说流拍的一些现象，但是并不表示这个地区不再有供求关系了，有的人说你本来标准就那么大，比如说中远最后投标了一块土地，大多数有了土地储备以后拿不出这些钱来，如果切成六份，你看看那个土地会不会中标？可能就全卖出去了。北京我们可以看看，门头沟的低价从4亿拍到了15亿，大兴的价格也翻了一倍多，中关村的土地是11亿的地价，所以我们看不出任何的表象证明房地产已经出现了拐点，估计2008年和2007年一样，调控年年有，日子照样过。所有人可能都会说，中小企业是不是面临困难？唯一的办法就是你先想法成为大企业。

  【任志强】是不是只有大企业能活着？也不一定。所以上市公司不表示它一定是最好，非上市公司也不表示没有其他的融资渠道。背靠资本市场肯定比不背靠资本市场有更多的收益，我们政府不希望民众通过炒房获得更多的收益，但是我们把大门向外来打开，最近我们上市的人保，可能外国的基金赚了很多，所有的上市的企业大概今年是1万亿，相当于所有的房产企业干5年的利润，还不如仅仅让给外资一些股权在股票上上市所获得的一年的收益。是不是别的人也可以通过同样的办法获得收益呢？资本市场给了大家一个定义，资本市场有特殊的功能就是价格发现，本来我们不值这么多钱，经过资本市场博弈以后就变得值这么多钱了。所以上市公司可以把未来十年的利润变成今天的现金流。比如说万科，比如说富丽、中远、保利等等，在今年380亿人民币A股的市场中，大概三个公司就占了三分之二，万科一个就占了四分之一。恰恰是因为他把未来几年的预期利润变成了现金流。所以上市企业不一定比非上市企业有更多的资金优势。假如今天放开了，大家都可以充分的利用各种资本市场的办法去获得更多的资本。

  【任志强】中小企业拥有更多的土地，这是现实的问题，但是恰恰在发生波动的时候，大家更多的考虑在低价的时候拿到更多的土地，而在高价的时候把更多的房子卖出去，这时候你才可能获得比别人更多的收益，假如说别人在三千点买股票，你也是在三千点买股票你们获得的收益基本上相等，可是别人在三千点买股票，你在五千点买股票，你的收益肯定比他们低得多得多，这恰恰说明我们未来面临的形势和我们所遇到的机遇。

  【任志强】我想如果冬天来的时候，你想到冬天应该种什么，在冬天你种夏天开的花可能不太成功，但是你在温室里面栽夏天的花，肯定会卖高的价钱，如果你在室外去培养梅花的话就不一样了。也就是说所有企业在选择战略的时候，采取一个回避政策，你不一定要正面冲突或者竞争，也许你有更多的出路和机会。很多人不看好，说2008年我们GDP可能会下降，从紧的货币政策会让整个经济形势更加紧张，但是更多的经济学家认为，我们整个宏观经济背景的变化基本要素是没有发生重大变化的，我们过去所批评的人民币迟迟不升值的现象在改善，连续升值的速度已经在加大。过去批评的不用利率来调整货币政策和流动性过剩，我们已经得到了改善。实际上这些政策已经逐渐的在07年的过程中体现出来，到08年会体现的更多。比如说政府在07年最主要的房地产政策是建立住房保障体系，07年我们是否看到了住房保障体系呢？除了个别城市以外基本上是没看见，因为大家都在准备阶段或者土地供应阶段。但是到08或者09年就会有大量的社会保障体系的住房向市场提供。大的一些城市，做的快的一些城市，实际上在今年年尾明年年初就会越来越多的向市场提供供应，但是并不表示我们的商品房会因此而出现萎缩。今年到9月份为止的数字是销售增长50%多，竣工面积2亿多平方米，销售面积是4.8亿平方米，就算我们9、10、11、12都不卖房子，全年大概预计增加30%，增加30%的销售应该说也是非常大的供给，但是实际上9、10、11月份已经公布的数字证明仍然在高速增长，没有看到向下的一种趋势。到目前为止我们供房指数是109，在11月份大概上升了0.3个百分点。我个人认为，我们从100点升到101点连续用了很多年的时间，在96、97年的时候只有97点，还不到100点。但是要想让这掉下来，我估计没有两万亿的损失是不可能的，所以我不认为国家会愿意让房地产出现两万亿的损失，也不太可能把109点变成100点，但是是不是109会变成108，107这是有可能的，因为我们整个的宏观调控的政策是要泼冷水，希望过快的投资增速降下来，也希望过快的货币流量降下来，所以我们减少了活期存款的利率增加了定期存款的利率。同时这次利率的调整也证明，中国政府绝不敢让房地产市场出现更多的次贷，所以五年贷款利率是不调的，就是让所有买房的人安心，以后再调可能也不调五年息的贷款利率。

  【任志强】在这样的情况下，我看不出来2008年我们会进入冬天，或者进入一个过冷的情况，只不过和2007年比略有一个从紧，这个从紧就是向我们发出了一个警告，我们所有的企业可能以后要针对自己的情况来决定发展战略。应该从企业的发展战略来考虑是需要更多的资金来支撑企业战略还是要在保守的现金流的状态下去做好项目，做好项目的概念很可能就是过去是薄种多收，大量的生产而很少的利润率，也可能会用另外一种办法，用提高每平方米的价值创造更多的利润的办法来获取更好的收益。

  【任志强】所以在未来的发展形势中，我们既然从宏观经济的层面找不到有可能会让房地产市场出现拐点，或者有可能让房地产市场出现大幅度下跌的情况，那么我们就需要找到自己企业中是否有什么缺陷，或者有没有什么漏洞，或者你的企业战略能不能适应未来发展的需求，假定你比较保守的去处理你的扩张速度，可能你就能渡过，或者说获得更好的发展机遇。谢谢。

  【主持人】明年的市场到底何去何从，明年一系列的调控政策效应如何显现，的确可能在这个市场当中不同的企业会有自己不同的应对，或许已经上市的华远青舟已过万重山，所以有一种大将风度，任凭市场的变化做好自己的那一部分。我们作为普通的中小企业，我们应该怎么做好自己的那一份呢？我想作为开发商来说，最基本的本份就是盖好房子，王石在前一段时间说了一句话，他说建议大家三四年之后再买房子，因为现在的房子质量不如人意。而我们接下来要有请的这位嘉宾跟规划有关，跟建筑设计有关，接下来有请中国城市规划协会副秘书长，五合国际建筑设计集团北京公司的副总经理赵云伟，掌声有请。

  【赵云伟】我今天要跟大家谈的话题是《世界城市空间的重构趋势》，刚才很多专家都谈了未来房地产的预期，其实很大程度上是我们对中国城市未来的发展是抱有信心的。我这里要谈的就是我们怎么看中国的城市，中国的城市发展和世界城市的比较到底有哪些比较切合的状态。

  【赵云伟】我们看到从2000年以后，实际上不仅仅是中国，世界各地都在做一些大尺度的发展战略，05年是欧洲做了整个欧盟地区的城市发展战略，06年纽约正式公布了城市的发展战略，我们国家从2000年以后陆续批复了上海、北京、天津、重庆四个直辖市的总体规划，如果大家对城市规划有基本了解的话可能知道，我们每年大约有一百多个城市的总体规划是要报国务院的，但是并不是每一个城市规划审批的速度都很快，只有这四个城市批的速度是最快的。所以我想从另外一个方面来看，从国家宏观战略来考虑我们未来这些大城市在国际中的作用有很大的关系，必须要跟大家说的就是关注全球化的形势。

  【赵云伟】我们知道改革开放以后，深圳作为我们国家最主要的口岸城市引进了大量的外资，开始主要是集中在制造业，经过了将近二三十年改革开放的成就，我们现在目前接受的外资已经逐渐从原来的制造业转向到了生产性服务业，在这里面城市实际上起了很大的作用，一方面外资的不断介入，另外城市本身要追求国际上的地位，这个有非常大的关系。生产性服务业目前跨国投资的增长速度已经超过了50%，已经远远超过了制造业的增长速度。英国伦敦政府对于服务业的类型提出了一下四种，包括了权利影响，商务服务，文化创意产业还有旅游产业，这个和目前我们国家大城市的主要产业是相一致的。

  【赵云伟】另外我们看到全球经济的全球资本越来越集中到了大城市，因为大城市的投资环境以及和国际的切合度，从国内到国际的判断都是有很大的信心的。从这些年的执行来看，基本上得到了政策上的保证，但是大城市的控制我们也知道并没有得到很好的解决，主要是源于我们跟国际全球化的各种流动密切相关。所以在这种情况下，实际上大城市与中小城市的距离是在拉大而不是缩小。我们现在为什么大城市包括房价等等一些因素会远远高于中小城市和落后地区。由于这种国际形势，就使得每一个城市和国际接轨的力度是不一样的，就形成了全新的全球城市体系，这个体系里面目前有话语权的还是纽约、伦敦、东京这些大城市，我们国家目前还没有具备这个实力的城市。

  【赵云伟】从全球经济对城市的影响我们可以看到三个发展趋势，第一个趋势是巨型城市和大城市区的出现，巨型城市出现有以下的原因，首先就是人口的增长，到2025年世界上将有27个城市的人口超过一千万，就会出现各种各样的大城市病，比如说我们以前讲的“摊大饼”的问题，目前的趋势使城市已经从简单的城市蔓延转向了网络结构，大都市连绵区的现象。由于我们现在越来越多的生产性服务业集中到城市里面，使得城市本身的灵活性越来越增加，使得整个地域的分布越来越广，就是这样的概念。我们可以看一看，从欧洲整个的发展大都市连接带的情况，欧洲目前大城市的集中是在从伦敦一直到巴黎，到慕尼黑再到米兰这么一条线，目前只有两个城市的人口超过五百万，未来超过五百万的城市将会超过20个，这是他们提出来的理论，更多的是沿着大城市带连绵区的趋势，未来将有自北向南的一条城市带，这是主要的发展趋势。

  【赵云伟】我们国家的情况也是一样，我们国家今年也是城市规划收获的一年，通过了《城乡规划法》，这个规划就是我们从城市规划转向了城市一体规划，在规划之前，建设部也做了很多方面的准备工作，其中包括了国家的城市体系规划和城市群的建设，我国的城市群也是2007年做了以下三个工作，第一个就是京津冀的空间发展规划，基本上已经完成了调研，长三角的区域规划纲要也已经同步，珠三角的规划也已经初步实施，并且成立了专门的组织机构，这三个区的目标很明确，就是要成立世界城市的目标，这个地区是对未来真正具有竞争力的。同时我们也知道，最近成都和重庆国家提出了成渝试验区，上个月又提出了试验区，未来还会有大都市连绵带的情况。我们国家的城市群目前的重点主要在所谓的三角洲地区，这三个三角洲地区大家想一想，整个的城市建设速度和经济总量是不可忽略的，珠三角是作为我们国家未来的制造业的基地和最有活力的城市群，长三角地区同样是作为制造业的基地。只有我们的京津冀地区目标是直接定位为世界城市的目标。根据这个目标主要是发展新城，这里面包括了通州新城，顺义新城，也包括了天津的滨海新区。

  【赵云伟】12月7日国家提出了试验区，这是第一次提出来，要求城市群的协调发展，这个给未来投资带来了很大的机遇，其实武汉地区有很大的发展潜力。实际上它在整个地区武汉市本身周边几个地级市和县级市产值远远不如它，所以更多的是分工和协作的关系。同样长珠潭地区经过这么多年的发展，是国家作为整体的考虑，统一协调经济增长和环境控制等等。目前还有一套理论是专门提到了同城化问题，比如说郑州和开封提到了一体化，所以现在很多的开发项目都是在郑州和开封之间。还有就是提到了深圳和乡镇同城化的问题，甚至有些专家希望深圳和香港能够将来合成一个新的城市，这些很多的观点都说明，我们未来的城市的城市群和大都市地区是一个最主要的趋势。在这种主要的趋势下，在城市周围会出现更多的新城和新区，因为新城和新区的出现跟我们以往接触到的所谓的卫星城还是不太一样，北京原来有14个卫星城，这次改为了11个新城，它们最大的区别就是产业，现在有更多的我们的产业是面向全球化的产业，以前很多的制造业已经搬的离北京越来越远，比如说首钢搬到了唐山，我们会有大量的地区会把它进行优化，这就是新城的出现。从理论上来讲，新城实际上是比较合理的，是介于城市的郊区和城市的中心区之间，从二十世纪的城市形态到二十一世纪城市形态的主要的改变，是大城市的不断的出现，这是未来解决城市问题的最主要的办法，比如说交通、就业、基础设施等等。

  【赵云伟】英国最近研究了一个实例就是，它的一个新城，离伦敦大概100公里，67年开始建新城，但是很多年发展的速度一直很缓慢，从二十一世纪，这些年对它进行了整体的研究，发现这个城市实际上人口是在逐年的增长，而且在英国来说是很不容易的，持续三四十年的人口增长，实际上很多是源于这种新的新城和产业的分布，以前这个城市就是居住，目前这个城市现在有英国最大的大学，有英国最大的监狱，有英国最大的购物中心等等，所以从产业到就业，到居住为整个伦敦市解决了很大的问题。

  【赵云伟】所以这种新城的出现主要还是源于这种产业的转移，而我们所提到的开发区模式，工业园区的模式很相近，不是简简单单的一个开发区，最近看到国务院没有批复更多的开发区，但是各个城市有更多的新城，这也是一个趋势，所以这个趋势和大城市一起会形成一个组合。我们可以看到，像天津的滨海新区和天津市的关系，北京市的顺义新城和亦庄新城和北京的关系，广州整个的近些年的发展，一次次的通过新城的建设向南部的发展。另外五合国际也做了一个研究，在上海嘉定，本来是作为很主要的上海新城的发展之一，有著名的F1赛场场，通过详细的研究分析，嘉定市政府下决心把嘉定新城建设成为上海市的企业备份和后台基地，也就是说我们陆家嘴的所有的办公大楼是用来做商务的，很多网络银行的后台系统都是放在嘉定，所以这样新的产业的出现也为新城的发展提供了更多的契机。

  【赵云伟】最后一个趋势就是关于中心区，我们知道西方很多大城市曾经一度面临了中心区的衰竭或者衰败，有的中心区还采取了一些极端的手法炸楼，但是我们近二十年很少听说有这种事情，因为这个是源于全球经济不断的变化，现在目前的各个主要世界城市产业还是以生产性服务业为主，纽约刚刚公布的发展战略里面明确提出来，还是要继续抓住作为世界城市的契机，在这种基础上建立一种可持续发展的城市，建设和世界一流城市并行的一个城市，所以它在曼哈顿地区选了若干个可以进行更新的地区进行了详细的研究和规划，包括联合国东河地区，哈得逊地区还有周边一系列的新城等等。

  【赵云伟】在我国的情况比较特殊，我们国家没有面临过城市中心区的衰败，但是我们有另外一种趋势，我们的趋势就是各个城市都在建CBD，都说自己是国际化大都市。我们也统计过，现在中国有656个城市有183个城市提出来要建国际化大都市，有36个城市要建CBD，这是北京的CBD，这是上海、深圳、重庆、杭州还有广州以及武汉城市的CBD，有的国家已经批复了，有的在建，有的成立了班子在做。并不是每一个城市的CBD都承担了国家商务的功能，北京、上海建设的速度非常快，深圳就面临着不尴不尬的境界，有很多的大企业都把总部放在了香港，所以深圳也很困难。我们有两个数字，一个是看城市里面世界五百强的公司总部有多少个，目前排在世界第五位的是北京，仅次于东京、巴黎、纽约和伦敦，所以从这方面来看，北京跟世界的契合度是非常高的。另外就是我们的航空港，目前首先机场航运量排到了全球的第15位，如果三号楼建成的话，它将一跃成为全世界第二的航空港城市，从国际交往和控制力来讲，北京是遥遥领先于中国的其他城市，所以北京这个潜力更大一点。

  【赵云伟】所以总结中心区的情况就能看出来，我们国家要争世界城市需要有以下几个方面主要的功能，一个是不是金融中心，是不是有跨国公司，是不是有更多的国际机构，第三产业是不是很发达，交通是不是很便利，是不是很多人愿意来居住的一个城市，这个是作为衡量一个城市的主要目标。所以在未来我们想城市的发展会更多的和全球化的这种经济文化密切相关，我们国家整个的城市空间的走势离不开全球化的发展，也就是说全球化程度越高的城市，它的发展潜力会巨大。同时就意味着房地产开发的前景和其他各方面的因素，物价指数等等，可能和国际上的著名城市越来越接近，谢谢。

  【主持人】谢谢赵秘书长精彩的演讲。北京市前一段时间也公布了11新城的规划，并且这个规划非常的详尽，而且这当中真正蕴藏了太多的商机，包括京津冀的一体化。我相信很多的开发企业在这个当中会有自己的选择和研究，我们今天关于这个演讲的部分就暂时告一个段落，接下来进行精彩的对话环节，今天我们的对话环节共有两场，第一场讨论的议题是宏观调控对地产市场的影响，讨论的嘉宾有国土资源部执法监察局的副局长郭宝平；中国人民银行研究员邹平座；浙江龙生房地产开发集团有限公司总经理陆耀伟；中国城市规划协会副秘书长赵云伟，我们有请本场的主持嘉宾新华社经济参考报采访中心主任高鹤君。

  【高鹤君】我们刚才几位嘉宾已经从各个侧面自己关